Hogyan lehet olcsóbb ?

Mi befolyásolja a legjobban egy családi ház árát? Az, hogy miből vannak a falak? Könnyűszerkezetes, vagy téglaház? Vagy az alapozás? Esetleg a fűtés?

Összeszedtük azokat a fontosabb pontokat, amiket mi is figyelembe veszünk, hogy a típusházainkat jó áron tudjuk adni, és amiket Neked is érdemes figyelembe venned, ha szűk a költségvetésed a házépítésre. Beszélünk egy kicsit arról is, hogyan lehet elkerülni a legnagyobb kockázatokat, amik az egekbe repíthetik a költségeket (és ez nem az a nagyságrend, mintha nem a legolcsóbb téglát választjuk ki). 

Kezdjük az alapoktól. Vegyünk egy földszintes, 100 nm nettó alapterületű, átlagos három hálószobás házat, amire levetítjük a konkrét számokat.

Alapozás

Telek

Az alapozás költségeit nagyban befolyásolják a telek adottságai. Lejtős, meredek telken, ahol jelentős mennyiségű földmunka kell, esetleg támfalépítés, megtámasztás, mélyebb alapozás, vagy például a házalap zsalukövekkel való kiemelése a szokásoshoz képest akár a kétszerese, háromszorosa is lehet egy ház alapozásának a költsége. Ez konkrétan azt jelenti, hogy 5-6 millió forint helyett akár 10-15 millió forintot is rá kell erre szánnod. Ha költségérzékeny vagy, válassz normális talajú, sík, jól megközelíthető telket az építkezéshez, és inkább mondj le a panorámáról, vagy a romantikus erdőszéli hangulatról. Vízparti telkekről lehetőleg szintén mondj le, mert ott esetleg mélyalapozás, cölöpalapozás lehet szükséges, ami szintén 3-5 millióval is megdobhatja az alapozási költségeidet. A nullapont megadása szintén kényes kérdés: honnan induljon az épület, mit tekintünk alappontnak. Ha ki kell emelni az épületet a környezetéből, akár földmunkával (olcsóbb), akár zsalukő-aljzatmagasítással, annak jelentős plusz költségei lehetnek.

Technológia

A leggyorsabb és legolcsóbb alapozási technológia a talajcsavarozás, amely alkalmazható könnyűszerkezetes, és hagyományos technológiával épült házaknál egyaránt. A talajminőség, és egyéb paraméterek függvényében nem mindenhol azonos költségen, és nem is mindenhol alkalmazható, de ha lehet, érdemes ezt választani. Ehhez képest a hagyományos beton sávalapozás 20-30.000 Ft/nm-el drágább tud lenni, azaz 2-3 millió forint lehet akár az árkülönbség a két alapozási technológia között. Ezt érdemes már a tervezésnél eldönteni, figyelembe venni. A csapadékvíz-elvezetés költségeit is befolyásolhatják a telek adottságai. 

Megközelíthetőség

A telek megközelíthetősége jelentősen befolyásolja az építési költségeket, és a lehetőségeket is. Nehezen megközelíthető telekre (szűk, nem aszfaltozott, esetleg meredeken emelkedő, kanyargós utcák, stb) nem is lehet bármilyen technológiával építeni, tipikusan előregyártott nagypaneles technológiával nem (Liapor, Leier, SIP), mert nem férnek be az ezt szállító és daruzó autók, nem tudnak megfordulni, nem tudnak felmenni, stb. De a rossz megközelíthetőség akadályozhat és nehezíthet mindenféle anyagszállítást, ezért mindenképp megnöveli a költségeket. Jelentős probléma, ha például a betonmixer nem tud behajtani, nem tud letalpalni, vagy eleve nem kapnak a nehézárut szállító gépjárművek behajtási engedélyt. Ha olcsón akarsz építkezni, válassz sík, széles, aszfaltozott úton, jól megközelíthető telket!

Befektetési érték

Beszéljünk egy szót arról is, ami nem műszaki, hanem gazdasági kérdés, hogy hol érdemes építkezni, hogy maradandó anyagi értéket teremtsünk a beruházásunkkal. Ha jól választjuk ki a telket, a környéket, a legfontosabb, hogy minden építkezésre költött forintunk a kétszeresét fogja érni, mire elkészül a ház. Ha pedig előre gondolkodva, egy jövőben felfutó lokációt tudunk megcélozni, ez az érték később még jóval magasabb is lehet. Az ingatlanok értéknövekedése általában megveri az inflációt, tehát az ingatlanba befektetett pénzt nagy eséllyel nem tudjuk elbukni, befektetők szokták mondani, hogy ingatlanon még senki nem veszítette el a pénzét - nos, ez így általánosságban biztos, hogy nem igaz, de az is biztos, hogy egy preferált, felkapott lokációban, piacképes, eladható környezetben, szép házak között, jól megközelíthető helyen, jó infrastruktúrájú környéken, csendes, tiszta levegőjű, kulturált környezetben, normális szomszédok mellett megvalósuló építkezés nyereséges befektetés lehet, jó megtérülést hozhat. Kerüljük a túl olcsó telkeket, és azokat a területeket, ahol “hendikep” látható: rossz megközelíthetőség, düledező szomszédos épületek, rendezetlen környék, rossz infrastruktúra, például általában ha nincs aszfaltozott út, vagy közvilágítás hiánya, nem csatornázott telkek, problémás szomszédság, zajos környék, főútvonal, autópálya, vasút szomszédsága. Kerüljük azokat a területeket, ahol alig vannak új építésű házak, új fejlesztések, biztosan nem véletlen: és azokat a helyeket is, ahol az új házak négyzetméter árai nagyon alacsonyak, ha igazán jó befektetést akarunk. Gondoljunk arra is, ha például üdülőterületen, külterületen építkezünk, jelentősen nehezebb lehet az eladás, mert a CSOK-ot, bizonyos hiteleket ilyen vásárlásokhoz nem lehet igénybe venni. Ha könnyűszerkezetes házat építünk, azt is kalkuláljuk bele, hogy annak valószínűleg alacsonyabb lesz majd a használtpiaci értéke, mint egy téglaháznak.